上个月,我杭州的同事千千,经历了一场杭州红盘摇号潮。
为此她还写了一篇文章《我经历了一次魔幻的杭州式摇号》记录整个过程。
本以为在杭州楼市新政出来后,缴足了10年社保的她,应该十拿九稳了。
但她参与摇号的是这次红盘中的钻石盘:亚奥城。
总计942套房源,最后摇号人数8426,因为社保的原因,实际报名登记人数1万多,中签率不到10%,最后的结果毫无疑问是陪跑。
同事的经历只是上月杭州红盘摇号潮的一个缩影。
仅8月,杭州有十几万人参与摇号,冻结近3000亿现金。
看着这样的数字,杭州楼市很难不让人好奇。
仅一个月,杭州楼市能出多少张房票
可以先来看上海第四批次的供应房源数据,42个盘一共12441套房源,入围比例调整从1:1.3到1:2.5不等。
如果42个盘全部达到入围满额的情况,上海第四批最多也只能产生19368张房票。
但这个数字,可能连杭州上个月产生房票的零头都不到。
在目前杭州并没有限制入围比例的情况下,真实参与新房摇号登记的人数,赤裸裸的展示了杭州目前的新房热度。
我通过杭州一个专业的摇号软件拉出来的数据,杭州8月各个新房摇号登记人数大致如下:
几个核心数据和大家分享一下
第一,杭州上月一共开了63个楼盘,成交1.8w套新房,今年杭州平均每个月卖1.4万套左右,杭州一手房的成交量在8月上升了。
第二,杭州上月共有11万人参与了摇号登记,但是部分触发社保的楼盘实际登记人数会更多,比如亚奥城登记人数大概一万+,杭州壹号院其实是4000多,预计在12万左右。
对于杭州来说,一年新房成交量大概在15万套左右,一个月有12万张房票参与新盘摇号,且只消耗掉了大概1.8万张。
那么,市场上每个月还有近10万张房票在伺机出动,等待下一批红盘摇号的机会。
第三,这里就要引用真有好房杭州站的数据图片,他们专门统计了杭州8月热门红盘的摇号情况。
(图源:杭州真有好房)
我们看到杭州12万张房票里,大多数杭州买房者选择了摇红盘,仅只是这36个热门红盘,就分流出了杭州近10万张的房票。
在杭州大家都喜欢摇红盘。
这意味着虽然平均只有15%的中签率,大概率是摇不到,但是在杭州几乎90%以上的人都会参与红盘摇号。
这就是上个月杭州楼市通过一次红盘摇号,展现在我们面前的各种数据。
而再来看看这12万张房票在杭州各板块的分布,你会发现一个现象。
有三个板块,是杭州的这12万张房票最喜欢去的
没错,人都是用脚投票的,杭州的房票也是。
哪里一二手房的价差越大,杭州房票就会往哪里走。
如果再把数据分析得更加聚焦一点,我们会发现,有三个板块直接分流了杭州上个月80%左右的房票。
分别是:亚运村板块、未来科技城板块、奥体这三大热门板块,它们分别吸引了近4万套、1.5万套、1.3万套房票参与新盘摇号。
其中参与摇号人数最多的是亚奥城达到了1万多人,楼市里真正的万人摇又一次出现在了杭州。
等于说,在参与杭州这一次红盘摇号潮的8万多张房票里,这三大热们板块就占到了80%左右。
我们再来看这三个热点板块目前的一二手房价差,最高近8万/平。
亚运村新房价格4.7万/平,周边二手房价格约8-10万/平
奥体中心新房价格4.8万/平,周边二手房价格最高12万/平
未来科技城新房价格3.5万/平,二手房价格约6万/平
这里还要说说上个月杭州摇号楼盘里,中签率最低的信达中心杭州壹号院,只有3.3%。
这个盘估计是目前全国最大的一二手倒挂价价差之王,如果我有一张杭州房票且有钱。
没钱也要借钱去冻资摇个号的那种。
奥体板块的杭州壹号院第四期新房房价4.8万/平,这个小区上一期二手房挂牌已经达到了12万/平。
总价五六百万买进,二手就可以挂到1600万,怪不得在杭州有人说,这哪是买房啊,这简直就是刮彩票。
可以看出,杭州红盘登记房票的热度和一二手房价差是有正相关关系的,即便知道中签率很低很低,大家还是很默契的选择了去摇价差最大的那几个板块。
不意外的话,接下来杭州的房票还是会朝着这几个板块走,毕竟大家都知道现在在杭州买房哪里获利空间大。
那么在这些房票里又有多少是真实需求,多少是投机需求,或者两者兼有呢?
新房摇号热另一边,杭州二手楼市成交量却在下行。
今年杭州的二手市场成交量,从四月开始,已经五连跌了。
8月,杭州二手房共计成交5600套,同比2020年8月下跌46%,环比今年7月也下跌11%,且已经是连续五个月成交量下跌,整个8月成交不到6000套二手房。
但在网上查看,目前杭州挂牌的二手房有7万多套,如此巨大的一个存量目前看来需要很长的周期去消化。
一方面是被杭州新盘分流,另一方面杭州近期房贷收紧和利率上调,购买二手房的成本增大后,导致杭州二手市场的冷。
有一个数字更加刺激:冻资3000亿
这次开盘的房源,总价在500万朝上房源约为6500套,吸引了约5.5万张房票,也就是说,杭州这次红盘潮中50%以上的购房者,都报名了500万左右总价的房子。
拿出了近200-300万的现金去冻资摇号,这个数字如果算下来。
那么仅一个月时间内,流入杭州楼市的现金人民币就达到了惊人的3000亿。
要知道,去年整个杭州城市的GDP是16106亿,一个月杭州楼市冻结的现金就能达到整个城市创造的生产总值的约20%。
有人开玩笑说,原来这就是近期股市下跌的原因啊。
不仅如此,此批红盘冻资,还被延长解冻时间。
比如绿城桂冠东方第二批,首套冻结150万,二套300万,全款500万,冻结时间延长。8月16日开始登记,9月3日才解冻,冻结超半个月。
杭州一个月内冻结的3000亿现金,期间最大的受益者无非是银行了,每天产生的利息就百万,每月利息上千万。
对于开发商来说,冻结大量现金可以保证大部分购房者没办法同时摇号两个盘,对于买房人来说,确实很难用同一批资金去报名两个楼盘。
听说为了这次红盘摇号,还有不少人借钱冻资,算上利息成本,摇不中可真亏大了,但大家还是掏出真金白银来重仓杭州新盘。
这一个月流动在杭州楼市里充沛的巨大现金流,能够说明杭州整个城市汹涌的购买力。
有杭州人对于摇新盘买房这件事,不惜投入的资金成本和热情,恐怕是其他城市都没办法做到的。
因为落户门槛低,这里每年新增的房票也非常多且相对比较容易,以及新杭州人落户后,他们对这座城市拥有一套房产的渴望程度。
别忘了,杭州还是中国近十年来的人口流入超级大城。
根据杭州市政府今年2月公布的数据,2020年光是引进35周岁以下大学生就有43.6万人,比2019年整整高出20万人。
按照这一数据推测,杭州2020年人口继续高速增长几乎板上,那么这一个月就逼出了12万张房票,未来有可能是30万、40万...
只要杭州还在继续做强自己,还在继续吸引人口流入,放松落户门槛,即便是将买房门槛提高到了2年社保,每年新增的房票也是惊人的。
天量人口涌入,房票增加,新房限价,一二手倒挂.....
杭州楼市新房中签率只会更低,红盘摇号潮也还会反复上演。
像我的同事千千这样置换卖房摇号的真刚需,什么时候才能在十几万张房票中杀出重围买到房子,我们也不得而。
最后,祝接下来每个在杭州摇号的人,都能有好运吧。
36氪APP让一部分人先看到未来