去年底，找房在一场电话会议中表示：中介赛道会涌进更多资本和竞争者。

近日，一家崭新的中介门店开在了北京朝阳区青年路大悦城西侧280米处，这家新店的名字是「塘鹅」，整体视觉效果呈新鲜的橙色，是TOP10开发商龙湖集团年初对外公布的新品牌，涉及房屋租售、装修业务。

路人没有注意到之前我爱我家的招牌是从哪一天被换下来的。与塘鹅隔两家底商的门店，是被人熟知的。有人感慨，“每个链家隔壁大概率有一个我爱我家”不再是定式了。

塘鹅目前对于大多数北京市民还比较陌生，但门店扩张数量几乎是按天增长的。如今打开搜“塘鹅租售”共27家门店，它们主要分布在东城、顺义后沙峪、以及朝阳路、海淀四季青等商圈附近。而半个月前，检索结果才不到10家。

整个行业每天都在变化。

一个月前，杭州房管局旗下的二手房监管服务平台上线，房东可以直接在网站挂牌个人房源信息，虽然网站使用体验、房源筛选功能还有待官方优化，但买方可以直接找到卖方谈价格，这是个重要信号。很多人认为：交易模式会因此慢慢转变，中介服务一定会起变化。

除“官方队伍”、塘鹅这样来自开发商背景的新入局者，、等互联网资本，都在加大布局中介业务。当这些“新玩家”与传统中介品牌，都在介入中介这项服务时，他们的收费标准、盈利模式、服务理念都有很大区别。

但购房者的选择，真的会变多吗？

塘鹅：“强推”新房

郭源（化名）最近刚入职开篇提到的塘鹅门店做中介，90后，服务态度礼貌、有亲和力，他的上家是一港资房产代理服务商。郭源门店所在小区，是广东地产商合生创展在2004年后交付的大型综合社区——珠江罗马嘉园，二手房均价在8万元/m²左右。

由于商业配套齐全 ，珠江罗马嘉园所在的朝青板块是北京年轻购房人优先考虑的地区之一。但如果带看客户对珠江罗马嘉园以及周边其他社区二手房不满意，郭源更推荐客户购买北京周边五环外的新房，由于自身过往工作经历，他挑选一手房的能力也更强。

在塘鹅门店，一手房宣传物料的摆放位置也更加显眼。郭源表示，塘鹅已经和北京部分开发商签订了代理合约，收取开发商广告费。通过郭源购买新房，会拿到一定比例优惠。

“强推”新房的原因，一部分来自于塘鹅对于非门店区域的房源收集、覆盖程度不全所致。

当客户提出对2公里附近、朝阳公园板块一套开发、总价相似的二手房表现出兴趣时，由于没有布局朝阳公园板块，在塘鹅开发的小程序里，这套房源没有被录入。

该房源由万科物业旗下中介「朴邻」品牌直管，郭源主动表示，愿意帮助客户接触万科物业洽谈。但实际上，郭源自主接触到这套万科房源的难度很大。相比之下，、链家、的APP上均挂出了这套房源。

相似情况时常发生，郭源的解决办法是用比市场更低的中介费打动客户。加上被市场熟知的中介品牌，几家新老中介门店的直观区别就是服务费的差距。

塘鹅、朴邻的中介费用目前有一定性价比，分别是1.5%、2.2%。麦田、链家的服务费是2.7%，我爱我家的服务费是1.89%。

以一套最终成交价一千万元的二手房作对比，买方委托塘鹅签约要比委托给链家、麦田，少支付12万元的服务费。

朴邻：对房源的强势“掌控”

二手房交易的最终成交价与购房资质、税费 、付款条件相关。当买家付款资质、条件相同时，决定最终支付总价的，除中介费差异，不同经纪人的议价能力才是决定性因素。

郭源客户意向名单里的二手房位于朝阳公园南侧，是一个万科开发、仅有三百户的小型刚改社区，万科物业的租售品牌是朴邻，负责相关业务的是只有一位工作人员——王川（化名），进入小区，每隔几十米的广告灯箱上都是王川的联系方式。

图：记者拍摄

在接触各家中介比价的过程中，对于这套挂牌超3个月的三室两厅，几家中介的挂牌价、议价能力完全不一致。

麦田和朴邻的对外挂牌价格都是1150万元，链家、我爱我家分别高出10万元、20万元。

此外，中介对房源的风险把控程度也有很大区别。链家是接触经纪人里唯一提示风险的机构，经纪人并没有优先承诺可谈下来的价格，但明确表示，该房源仍存在500万的抵押款，提醒了交易可能存在的风险。

麦田经纪人表达了愿意帮助购房者找卖家谈价格的意愿，其余几家中介均表示谈价格的可能性比较低。

由于万科物业直管小区房源，王川的优势是深入社区，更了解业主的实际心理预期价格，他透露业主其实可以总价再让20万元。这就意味着，如果购房者委托其他品牌中介买房，最终支付的成交价格可能存在差异。

王川在小区服务10年，对每一户业主的私人情况都很了解，也强势的掌控着社区房源，他可以获得小区内房屋买卖的最一手信息。王川表示，如果是朝向、户型比较好的房子要出售，绝对不会发布朋友圈，“悄悄”联系之前储备附近区域的潜在客户，很快就能卖出。

因为王川对朝阳公园板块内小区情况、房价变动趋势都，相隔不到300米的豪宅业主要置换房屋的消息、原因，凭借积累和人脉，他都可以获取到一手消息。

剩余条件不太优质的房源，如果联系的看房人表示兴趣很低、一个月都无人问津，王川才会发布朋友圈，允许链家、麦田、我爱我家等机构的经纪人扩散、介入。这些平台中介带客户来看房，也需要先联系王川。

实际上，王川不把自己定义为“纯中介”。 社区广告灯箱上，他的职位是“社区经理”、定位是“资产管家”。可以为业主提供租售、新房代理、权证代办等一系列“全产业链”服务。

但是，朴邻目前没有布局线上平台，看房无法在线上直接联系到王川， 朴邻的接待室设在小区内，看房人需要亲自跑到线下到社区门口联系保安，站在户外等待王川引领。当下大部分人已经开始依赖在线上平台选房，筛选目标房源后，可以先在网络上联系到区域中介，相比之下朴邻的带看方式还比较“古老”。

万科已经意识到了这一点，8月初，万科朴邻在广州与物业达成战略合作，并开了第一家租售门店。标志着朴邻走出市场化的第一步。

新老玩家在低调扩充

在相同房源的比价过程中，可以很明显看出几家中介服务差别。

万科朴邻更多发挥开发商的地缘优势，掌控社区房源，并做试图延伸生意。服务并没有标准化，线上布局几乎为0；

龙湖塘鹅在二手房业务上，以更低的中介费吸引客户。经纪人素质较高，但会以推荐新房为主要目的，线上小程序的房源量也主要来自新房；

链家更具备风险意识，是唯一主动提醒房源存在风险的机构。在房源数据上收集上，也更加成熟；

麦田目前主要以线下社区切入，主打“人情牌”，通过贴近社区业主，提高自身议价能力和开单量。

新进入的互联网玩家要做流量生意，从线上切入，吸引更多新客群。字节跳动早就开发了自己的一二手房服务平台APP——幸福里，自去年起，北京总部就大范围地“”，公司的人员规模从百人很快扩充至千人。

李开（化名）是幸福里的一位内部员工，他表示2019年进入企业时要经过严格面试筛选，但最近感受到，新进来同事的学历、工作经验等面试条件在明显放宽。

作为新入局的互联网资本，幸福里的服务主要在线上、更注重用户的线上体验，所以APP页面优化频次较高。李开的同事因为提高APP的打开效率，需要经常加班。

打开APP前后零点几秒的时间差，都被企业视作提高竞争力的必要手段。

据了解，幸福里也曾有向线下扩展开店的计划，但一直未启动。目前服务聚焦线上，在一手房业务上，主要以前端客服组建看房团的形式拓展客户；二手房业务上，幸福里对接了麦田、我爱我家以及其他小型中介的房源，这样可以引入更多房源，购房者在APP上也可以直接经纪人聊天。

整个使用期间，幸福里的一手房客服和二手房中介的回复速度都比较快。

塘鹅等“开发商玩家”更优先一手房代理业务，想通过自建渠道实现新房业务的快速出货，减轻现金流压力。

但是中介品牌想长久地发展下去，一手房、二手房的业务占比需要平衡。我国正进入存量房时代，以一线城市为例，二手房的总成交量（GTV）已经超过新房。胡景晖预测，五年后全国的二手房GTV将超过新房，如果中介门店一手房业务比重更高，实际上是不健康的。当下重视一手房渠道业务的中介品牌，长期发展情况也有待观察。

实际上，各赛道的扩充热情也和资本看好有关。去年8月，贝壳（BEKE.N）上市后，股价一度从每股35美元飙涨至80美元。这也成为点燃新老玩家布局的原因。一年间，开发商、互联网资本都在布局房产中介业务。

尽管房地产监管政策持续收紧，贝壳的股价由于种种原因，在今年8月后跌破发行价。但开发商、互联网、中介品牌都分别通过开设线下门店、开发APP、做一手代理服务商等各种侧重方式，依旧低调拓展着。

这来自于新老玩家对行业的长期看好，贝壳作为最大的中介服务商，去年的GTV仅占全国总交易规模的10%。但谁能撬动余下的庞大市场，还有待时间判断。

房住不炒的大方向下，目前部分城市一二手房的成交数据处于下跌状态，这无疑也为奔跑中的开发商、传统中介品牌、互联网资本，都增加了阻力。

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